Đâu là điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản?
Trong báo cáo mới nhất gửi các cơ quan chức năng TPHCM, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ 2 điểm nghẽn lớn của thị trường nhà đất gồm: chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển nhượng dự án.
Theo HoREA, các doanh nghiệp bất động sản như Công ty Hưng Thịnh, Nam Long, Phú Long, Sơn Kim, Lê Thành, Địa ốc Chợ Lớn…đồng loạt kiến nghị lên UBND TPHCM, các sở ngành nhằm giải quyết những vướng mắc đang gặp phải trong quá trình làm dự án.
Không được chấp thuận chủ trương đầu tư, nguồn cung nhà đất giảm mạnh
Theo văn bản mà HoREA vừa báo cáo UBND, HĐND và Sở Xây dựng TPHCM, do không được các cơ quan chức năng chấp thuận chủ trương đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp (DN) đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản nên nguồn cung nhà đất năm nay, trong đó có nhà ở vừa túi tiền đã sụt giảm rất mạnh.
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, bị “chôn” vốn sau khi giải phóng mặt bằng và chuẩn bị đầu tư khiến nhiều DN rơi vào khó khăn tài chính, đối mặt với rủi ro bị “liệt” vào nhóm nợ xấu, thậm chí có thể phá sản. Tuy nhiên, đây là vấn đề liên quan đến quy trình sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... nên đến nay vẫn chưa thể giải quyết được.
Vì vậy người đại diện HoREA tin rằng TPHCM cần kiến nghị Chính phủ - trên cơ sở Văn bản số 805/BXD-QLN ngày 05/05/2016 của Bộ Xây dựng - cho ban hành hướng dẫn cụ thể các trường hợp DN đã hoàn tất giải phóng mặt bằng (trong đó có đất ở xen cài với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng...) thực hiện dự án nhà ở thương mại được chỉ định chủ đầu tư.
Chuyển nhượng dự án: Trục lợi nhờ “thân hữu” không phải đa số
Cũng theo HoREA, tắc nghẽn chuyển nhượng dự án nhà đất là mối lo khác của thị trường bất động sản hiện nay bởi nhu cầu chuyển nhượng dự án đang rất lớn.
Trong đó, có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay, kể cả các khoản nợ xấu tại ngân hàng. Tuy nhiên vì quy định pháp luật yêu cầu chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng nên thực tế hoạt động này gặp nhiều khó khăn.
Tại TPHCM, 10 tháng đầu năm nay mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Vì vậy, nhà đầu tư mới có năng lực chưa thể thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng trệ. Và tất nhiên do đó không thể có thêm nguồn đóng thuế cho ngân sách.
Điểm nghẽn này khiến hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, vẫn đang trong trạng thái “tồn kho" vì không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Tuy vậy, ông Lê Hoàng Châu tin rằng nếu căn cứ theo Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, cần bổ sung vào Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản các điều kiện xử lý tài sản bảo đảm để “khơi thông” dòng chảy chuyển nhượng dự án.
HoREA cho rằng chuyển nhượng dự án bất động sản cũng là hoạt động bình thường của các thị trường. Yếu tố trục lợi chỉ xảy ra trong một số trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu theo kiểu “thân hữu" hoặc có liên quan tới các "nhóm lợi ích”.
Để hạn chế trục lợi, cần kiểm soát chặt ngay từ khâu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, nhà thầu công trình BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng. Cụ thể, HoREA kiến nghị cho phổ biến phương thức đấu thầu rộng rãi trong nước và quốc tế để chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, các công trình xã hội hóa theo phương thức đối tác công tư (PPP).
Chỉ thực hiện chỉ định nhà đầu tư, nhà thầu BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng khi đáp ứng các điều kiện chỉ định thầu theo Luật Đấu thầu; bổ sung thêm chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất" vào Luật Đất đai; sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định của Luật Đấu thầu đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và chặt chẽ. Ngoài ra, HoREA cũng cho là cần có Nghị định từ Chính phủ về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT.
Theo thegioitiepthi.vn
Từ khóa : bất động sản
