Giá đất đền bù quá chênh lệch với giá thị trường

(thegioitiepthi.vn) - Bảng giá đất do các địa phương quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường lại được định giá phần lớn theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là “cái áo chật hẹp” dẫn đến hệ lụy khiếu kiện kéo dài.

Hôm nay (17/1), tại Hà Nội, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tổ chức Tọa đàm đối thoại chính sách “Những vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai ở Việt Nam".

Toàn cảnh tọa đàm. Ảnh: Lê Hậu.

PGS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân - cho hay, hiện nay, trên 70% khiếu kiện là liên quan đến đất đai, trong đó tập trung đến lợi ích kinh tế của đất đai không thỏa đáng. Người dân không hài lòng về khoản đền bù, nhà nước phải bỏ tiền ra để đến bù cũng không đạt được thoả thuận với dân, việc đền bù của nhà đầu tư cũng chưa thoả đáng... Làm thế nào để giải quyết mâu thuẫn vẫn là bài toán chưa có lời giải.

Liên quan đến vấn đề này, PGS.TS Ngô Trí Long – Chuyên gia kinh tế - nhận định. một trong những nguyên tác định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, nhưng trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do đó, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó. Khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công công cộng… thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Theo báo cáo của Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao năm 2017 về các cụ án hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, các quyết định hành chính về đất đai chiếm 74,6%; vụ khiến nại, tố cáo phức tạp, đông người chủ yếu thuộc lĩnh vực đất đai. Dự án Khu đô thị Thủ Thiêm là một trong những minh chứng, giá đất đền bù quá chênh lệch với giá thị trường. Giá đất đền bù cho người dân là 18 triệu đồng/m2, công ty bất động sản bán lại giá 350 triệu đồng/m2. Dự án cải tạo mở rộng đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, tuyến đường huyết mạch vào trung tâm Hà Nội, tiến độ yêu cầu là cuối năm 2017 phải hoàn thành. Tuy nhiên, dự án vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng nên thời gian hoàn thành phải lùi lại đến tháng 6/2018. Hiện tại, dự án vẫn tiếp tục chậm tiến độ.

“Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Do vậy, giá đất mang nặng tính áp đặt”, ông Ngô Trí Long nhấn mạnh.

Trước những lỗ hổng trong chính sách đất đai, PGS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, Luật Đất đai hiện nay đã nói về đền bù theo giá thị trường nhưng thế nào là giá thị trường thì chưa biết được. Do đó, quy định phải làm rõ làm sao xác định được giá trị thị trường. Bên cạnh đó là phần giá trị gia tăng được xác định như thế nào cũng cần phải quy định rõ.

Theo PGS.TS Hoàng Văn Cường, giá đền bù cho người có đất bị thu hồi ở các giai đoạn và tiến độ khác nhau của dự án cần phải xây dựng cơ chế giá thống nhất hay mặt bằng giá chung thì khi đó sẽ không còn tình trạng không công bằng trong đền bù. Điều tiết lợi ích giữa người phải di dời và những người không phải di dời được hưởng lợi từ dự án như thế nào cũng là vấn đề cần được đặt ra. Đặc biệt, cơ quan định giá là ai? 

Do đó, cần có hệ thống thông tin về giá và do một cơ quan chuyên trách độc lập làm và có cập nhật thường xuyên. Cuối cùng là thuế sử dụng đất thu như thế nào khi thay đổi hạ tầng.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất (Tổng cục Quản lý đất đai) - cho hay, việc quản lý, kiểm tra, giám sát việc xây dựng, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác có sử dụng đất chưa được thực hiện tốt. Chưa có sự kết nối để đảm bảo đồng bộ, thống nhất, cân đối, hài hòa để khai thác và phát huy một cách hiệu quả nguồn lực đất đai. Việc đấu giá quyền sử dụng đất còn hạn chế. Phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp. Giá đất trong bảng giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường...

Bộ Tài Nguyên và Môi trường đang ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của Nhật Bản và Hàn Quốc để tính giá đất công khai, tiệm cận giá đất thị trường. Trọng tâm trong thời gian tới là xây dựng cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai. Từng bước xây dựng lưới giá đất trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng trên cơ sở dữ liệu về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, thỏa thuận, giao dịch thực tế.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai

Theo thegioitiepthi.vn

Từ khóa : Giá đất, đền bù, giá thị trường